Ro  |  En
Noutati
Linkuri www.ancodom.ro
www.insol-europe.org
www.warwicklegal.com
Evenimente
Home > Evenimente > Publicatii
 

Drepturi reale convergente. Privilegiul celor care au împrumutat bani pentru îndemnizarea lucrătorilor constructori. Creanţele creditorilor garantaţi născute în timpul procedurii insolvenţei

19 ianuarie 2012

In cadrul Titlului XVII din Cartea a-III-a a Codului civil sunt reglementate privilegiile şi ipotecile.

1. In accepţiunea art.1722 din Codul nostru civil, privilegiul constă în dreptul izvorât dintr-o prevedere expresă  a legii care conferă unui creditor, datorită calităţii creanţei sale, garanţia satisfacerii acesteia cu prioritate faţă de creanţele altor creditori ai aceluiaşi debitor. Ca urmare, în raport cu întinderea ce o au asupra bunurilor debitorului, privilegiile pot fi:
- generale, care privesc toate bunuri mobile sau imobile ale debitorului;
- asupra mobilelor, susceptibile, la rândul lor, să fie generale sau speciale;
- speciale asupra imobilelor, privind bunuri imobile determinate, ce conferă creditorului privilegiat nu numai dreptul de preferinţă, ci şi dreptul de urmărire, imprimându-le forţa unor adevărate ipoteci privilegiate (drepturi reale accesorii).

In acest cadru de reglementare generală, privilegiile imobiliare îi dau creditorului dreptul de a se îndestula prin vânzarea silită a imobilului afectat de un astfel de privilegiu.

Din această perspectivă, deosebirea între ipotecă şi privilegiu imobiliar ar consta în aceea că, în timp ce ipoteca garantează o creanţă a proprietarului fără să aibă legatură cu imobilul, privilegiul imobiliar garantează creanţe ce se nasc numai în legătură cu imobilul.

Conchizând, se poate afirma că privilegiul imobiliar nu garantează decât datoria unui anumit imobil, pe când ipoteca este menită să garanteze o anumită datorie a  proprietarului, fără să aibă vreo relevanţă scopul în care a fost contractată.

In doctrină, unii autori consideră că privilegiile imobiliare nu ar fi decât ipoteci legale cu rang de favoare, rezultând din calitatea creanţei garantate  ).

La rândul ei, în sens general, ipoteca este un drept real de garanţie concretizat într-un bun determinat ce rămâne în posesiunea debitorului, care conferă creditorului dreptul de a se îndestula cu preferinţă din vânzarea acelui bun şi a-l urmări în mâinile oricărui detentor.

Cum ipoteca se constituie numai asupra bunurilor imobile, dreptul de a urmări apare, alături de dreptul de preferinţă, ca o caracteristică esenţială a ipotecii.

Siguranţa creditului public, interesul terţilor, chiar şi cel al debitorului, impun ca ambele efecte ale garanţiei, adică dreptul de preferinţă şi dreptul de a urmări, să nu se producă decât prin supunerea ipotecilor unui sistem de publicitate şi de specialitate, pentru ca în fiecare moment să se poată cunoaşte de oricine măsura în care un anumit avut imobiliar privat este liber de orice sarcini, spre a fi susceptibil de alimentare cu noi capitaluri. Această cerinţă este satisfăcută în sistemul nostru, care a instituit integralitatea regimului de publicitate şi specialitate.

Fiind o garanţie reală, ipoteca este un accesoriu, a cărui existenţă şi modalitate de realizare depinde de obligaţiunea garantată. Atunci când garanţia rezultă din lege, caracterul accesoriu se confundă fie cu calitatea creanţei şi garanţia este denumită privilegiu imobiliar, fie cu o protecţie specială acordată creditorului, care îi atrage denumirea de ipotecă legală. Dar, în ambele aceste cazuri garanţia rămâne nedespărţită de obligaţiunea garantată.
Cu tot caracterul ei accesoriu, ipoteca constituie totuşi un drept real imobiliar, păstrându-şi identitatea ei proprie, independentă de obligaţiunea garantată.

Ipoteca este indivizibilă. Dar indivizibilitatea ei, intemeindu-se pe interesul creditorului şi fiind, deci, interpretativă a voinţei părţilor, poate să înceteze prin efectul convenţiunii.
In principiu, toate imobilele susceptibile de a fi înstrăinate pot fi ipotecate.

In privinţa formei, ipoteca este un contract solemn, nefiind valabilă decât dacă este constituită prin act autentic. Ipoteca nu conferă creditorului nici un drept de preferinţă şi nici drept de urmărire decât dacă este înscrisă şi de la data înscrierii, inscripţiunea determinând rangul unei ipoteci în raport cu alte ipoteci asupra aceluiaşi imobil.

Debitorul constituitor al ipotecii şi succesorii săi universali nu se pot prevala  de lipsa de inscripţiune, ea putând fi invocată doar de creditorii chirografari sau ipotecari şi de terţii dobânditori ai imobilului.

Privilegiile imobiliare şi condiţiile ce trebuie îndeplinite pentru a avea eficienţă fac obiectul dispoziţiilor art. 1737 – 1745 din Codul civil.

Din enumerarea cuprinsă în art. 1737 din Codul civil rezultă că privilegiile imobiliare propriu-zise sunt în număr de trei, şi anume:
a)    Privilegiul vânzătorului unui imobil asupra imobilului vândut, pentru garantarea preţului şi a celorlalte prestaţii rămase datorate, în măsura în care sunt determinate prin actul constatator al vânzării, sub condiţia ca acel act să fie transcris. Specialitatea privind imobilul rezultă din însăşi natura garanţiei, iar specialitatea privind suma garantată rezultă din determinarea făcută prin actul de vânzare, publicitatea garanţiei fiind suficient asigurată prin transcrierea actului, fără să mai fie nevoie de o inscripţie a privilegiului.
b)    Privilegiul copărtaşului asupra imobilelor succesorale intrate în loturile celorlalţi copărtaşi, pentru garantarea creanţelor izvorâte din împărţeală.
c)    Privilegiul constructorului (arhitect, antreprenor, lucrător) unui imobil, asupra imobilului construit sau reparat, dar numai în măsura plus-valorii rezultând din lucrarea constructorului, pentru garantarea creanţei ce reiese din contract.

Mai sunt consideraţi creditori privilegiaţi, potrivit dispoziţiei de la pct.2 al art.1737 din Codul civil,  „acei ce au dat bani care au servit la achiziţia unui imobil”, iar în conformitate cu prevederea de la pct.5 al aceluiaşi articol şi „acei ce au împrumutat bani pentru a îndemniza pe lucrători”.

In doctrină s-a susţinut însă că aceste două situaţii, reglementate la pct.2 şi pct.5 ale art. 1737 din Codul civil, nu sunt decât cazuri de subrogaţiuni convenţionale, în privilegiul vânzătorului sau al contructorului, în favoarea acelora care au procurat bani pentru a plăti preţul vânzării sau costul lucrărilor de construcţie ) .

2. Intre creditorii privilegiaţi asupra imobilelor, prin art.1737 pct.4 din Codul civil sunt enumeraţi şi următorii: „arhitecţii, antreprenorii, pietrarii şi alţi lucrători întrebuinţaţi pentru a zidi, a reconstrui sau a repara edificii, canaluri sau alte opere, cu condiţia însă ca prealabilmente să se fi încheiat un proces-verbal, de către un expert numit de judecătoria în a cărei rază teritorială sunt situate edificiile, constatator stării şi felului lucrărilor ce proprietarul va declara că are de gând a face şi numai în cazul când acele lucrări ar fi fost primite cel mult în curs de şase luni, după terminarea lor, de către expert, asemenea numit de judecătorie”.

Prin acelaşi text de lege se mai prevede, în continuare, că „dar privilegiul acesta nu poate trece niciodată peste valorile constatate prin al doilea proces-verbal, ci se va reduce la adaosul de valoare ce va fi existând la epoca alienării imobilului, ca rezultat al lucrărilor executate”.
    
S-a apreciat, în doctrină ), că acest privilegiu este legitim şi deplin justificat, deoarece atât arhitectul şi antreprenorul, cât şi lucrătorii întrebuinţaţi, prin munca lor, măresc valoarea imobilului unde îşi prestează activitatea, iar acesta devine gajul şi al celorlalţi creditori.

De aceea, s-a considerat că arhitecţii, antreprenorii şi toţi ceilalţi lucrători implicaţi în edificarea unei construcţii trebuie să se bucure de acest drept de preferinţă asupra valorii pe care au introdus-o în patrimoniul debitorului comun, un astfel de scop fiind posibil să fi fost urmărit şi de legiuitor, pentru a încuraja şi înlesni dezvoltarea construcţiilor prin instituirea unor garanţii suplimentare.

Un atare privilegiu, care aparţine arhitecţilor, antreprenorilor, pietrarilor şi oricăror lucrători întrebuinţaţi la zidiri, reconstruiri sau reparaţii de edificii, canale sau alte lucrări, poate fi invocat numai dacă aceştia au tratat direct cu proprietarul, din moment ce prevederea legii se referă la lucrările ce proprietarul are de gând să facă. Rezultă, deci, că un astfel de privilegiu nu poate aparţine şi sub-antreprenorilor sau lucrătorilor care nu au tratat direct cu proprietarul şi nici posesorului sau deţinătorului unui teren care a ridicat construcţii pe el din propria sa iniţiativă, fără să fi încheiat un contract cu proprietarul. Totuşi, acestui posesor, jurisprudenţa i-a recunoscut dreptul de retenţie.

De altfel, nici uzufructuarului sau locatarului ori arendaşului nu li s-a recunoscut beneficiul privilegiului constructorului decât pentru cheltuielile ce nu depăşesc venitul imobilelor.

Chiar dacă privilegiul constructorului se răsfrânge nu numai asupra părţii ce face obiectul lucrărilor, ci asupra întregului imobil, totuşi arhitectul sau antreprenorul nu-şi vor putea exercita acest privilegiu pentru toate sumele ce le-au fost datorate, ci numai în limita plus-valorii adăugate, prin lucrările ce le-au realizat, pentru că numai acest adaos de valoare a fost introdus de ei în patrimonul debitorului. In raport cu această raţiune, dacă lucrările ce s-au efectuat nu au mărit valoarea imobilului, ci doar au asigurat conservarea lui, cei care s-au implicat în acele lucrări nu vor mai putea să beneficieze de privilegiul constructorului.

Ca urmare, pe baza aceluiaşi raţionament, constructorul nici nu se poate folosi, la calcularea valorii imobilului, după efectuarea lucrărilor, de eventuala  plus-valoare dobândită de acel imobil printr-un caz fortuit, cum ar fi deschiderea unei străzi în apropierea lui, dar va trebui să suporte inerentele consecinţe diminuatoare de valoare determinate printr-un eveniment fortuit, ca în cazul incendierii imobilului, când însă privilegiul său poate fi invocat asupra despăgubirii ce o va datora societatea de asigurări.

Aşa cum s-a relevat în prezentarea conţinutului art. 1737 pct.4 Cod civil, cuantumul plus-valorii dobândite de imobil poate fi calculat doar în momentul înstrăinării acestuia, în baza procesului-verbal încheiat de expertul desemnat de judecător, prin care se constată starea şi felul lucrărilor declarate în prealabil de proprietar că le-a dorit a le face, după încheierea de către expert a celui de-al doilea proces-verbal, în termen de şase luni de la terminarea lucrărilor. In orice situaţie, privilegiul nu poate trece niciodată peste valorile constatate prin al doilea proces-verbal ci, dimpotrivă, va trebui redus la limita adaosului de valoare existent la momentul înstrăinării imobilului, ca rezultat al lucrărilor executate.

S-a apreciat în această privinţă, în doctrină ), că privilegiul constructorului are o aplicare practică rară, datorită condiţiilor grele impuse de lege pentru constatarea existenţei lui. Formalismul reglementării conţinute în art.1737 pct.4 Cod civil este accentuat de prevederea că acest drept de preferinţă nu se poate exercita decât în limita proporţiei din preţul vânzării ce ar corespunde cu plus-valoarea creată de lucrările de construcţie sau reparaţie evaluate la momentul vânzării, în raport cu care se realizează privilegiul.

Caracterul imperativ al condiţiilor instituite prin art. 1737 pct.4 Cod civil impune riguroasa lor observare şi respectare, neîndeplinirea lor împiedicând conservarea şi exercitarea privilegiului constructorului. Constructorul este dator să ştie că, dacă nu se conformează întocmai dispoziţiilor din acest text de lege şi nu asigură, înainte de începerea lucrărilor, încheierea procesului-verbal constatator al stării de fapt şi felului lucrărilor ce proprietarul a declarat că are de gând a face, iar cel mult în curs de şase luni, după terminarea lor, nu face să se încheie şi al doilea proces-verbal, la care se referă dispoziţiile acelui text de lege, nu se va mai bucura de privilegiul constructorului.

3. Privilegiul celor care împrumută bani pentru îndemnizarea lucrătorilor
In conformitate cu art.1737 pc
 
Suntem membrii: Suntem agreati de: Parteneri:
UNPIRInsol EuropeWarwick Legal Network   AVASANAF   Deleanu