Piața în 2021 – 2022, bulă imobiliară sau oportunitate de investiții?

Impactul pandemiei COVID-19 asupra pieței imobiliare este vizibil chiar și la aproape 2 ani de la instalare și nu sunt semne că lucrurile se vor stabiliza prea curând.

Deși pandemia a modificat comportamente și a adus scăderi de venituri în multe domenii, nu e și cazul imobiliarelor, iar mulți analiști se tem de o bulă speculativă. Semnele specifice unei bule, respectiv decuplarea preturilor de venituri și creditarea excesivă, însoțită de activitate în construcții mai mare ca de obicei, încep să devină evidente. Piața nu a căzut, ci din contră, inflația din imobiliare a accelerat.

Mulți specialiști chiar se așteptau la începutul pandemiei ca valoarea proprietăților să nu sufere modificări, ba chiar să scadă în condițiile crizei economice generate de pandemie. Acest lucru nu s-a întâmplat însă, iar mișcările de pe piața imobiliară din Europa i-au luat prin surprindere pe experți.

Imobiliarele sunt pe un trend crescător, susținut de cererea pieței

Cererea venită din partea celor care lucrează de acasă a contribuit la creșterea prețurilor imobilelor, iar stimulentele fiscale și monetare fără precedent, destinate să mențină economiile pe linia de plutire, par că au aruncat mai mult gaz pe foc.

De la începutul anului 2021 până în prezent, preturile în imobiliare au crescut constant. În prezent, specialiștii sunt de părere că prețurile ridicate ale imobiliarelor sunt justificate, fiind o urmare a majorărilor salariile față de 2020, majorărilor de preț la materiale de construcții, coroborat cu faptul că economia autohtonă și-a revenit foarte bine, iar statul român sprijină economia prin stimulente, eșalonări și scutiri.

Apartamentele vechi cu trei camere din București au ajuns să depășească pragul de 100.000 de euro pentru prima dată în ultimul deceniu, valoare care nu a mai fost atinsă din prima jumătate a anului 2009. Cu toate acestea, numărul de tranzacții imobiliare încheiate în București și Ilfov a crescut cu 35,2% în primul trimestru față de aceeași perioadă a anului 2020 și cu 44,4% comparativ cu primele trei luni din 2019, astfel că oferta pare a se fi ”întâlnit” cu cererea.

Care este evoluția creditării în context imobiliar?

Pentru cumpărătorii care au în vedere necesitatea contractării unui credit bancar, prețurile crescute la apartamente presupun și o îndatorare mai mare la bănci. Totuși, cumpărătorii nu s-au lăsat descurajați de ratele la bănci, astfel încât și creditele ipotecare au înregistrat în ultimul trimestru o creștere de 10% față de aceeași perioadă din 2020, când s-a vândut un număr record de locuințe.

Totodată, dobânzile mici oferite de bănci pentru împrumuturi au încurajat familiile tinere să ia credite pentru a-și cumpăra propria casă ori apartament.

Și condițiile de accesare a programului Noua Casă susțin tranzacțiile imobiliare, întrucât presupun un avans foarte mic, de numai 5%, pentru locuințele de maximum 70.000 de euro. Rezultatul este însă o rată lunară consistentă, pe care cumpărătorul s-ar putea să nu și-o mai permită odată cu diminuarea salariilor sau șomajului ce ar putea să urmeze ca o consecință a stopării stimulentelor acordate angajatorilor și imposibilității acestora de a-și mai continua activitatea în aceleași condiții ca și până acum.

Să nu uităm că, urmare a stimulentelor acordate companiilor și menținerii ratelor dobânzilor la valori minime record pentru a ajuta companiile să supraviețuiască, mulți angajați si-au putut păstra veniturile și locurile de muncă. Șomajul nu a atins nivelurile din criza anterioară și măsurile au ajutat la evitarea vânzărilor în masă, întâlnite în recesiunile anterioare.

Ce se întâmplă în tot acest timp în Europa?

Contextul economic autohton trebuie privit și analizat și în context european. Datele Băncii Centrale Europene arată că toate statele din Zona Euro au înregistrat creșteri ale prețurilor locuințelor.

Specialiștii din Europa se tem de o posibilă bulă speculativă în domeniul imobiliarelor:

• Suedia se confruntă cu o creștere fulminantă a prețurilor locuințelor și nu e singura țară unde se întâlnește această situație;
• Prețul caselor din Marea Britanie a înregistrat cea mai puternică creștere din ultimii 17 ani;
• În Berlin, prețurile locuințelor au crescut cu 11% în ultimul an;
• Stockholm, Luxemburg, Moscova și Bratislava au înregistrat creșteri de două cifre ale prețului locuințelor în ultimele 12 luni;

Potrivit analiștilor băncii elvețiene UBS, orașele München, Frankfurt, Amsterdam, Paris și Zurich sunt cele mai expuse la riscul unei bule speculative pe piața imobiliară.

În patru din cele 12 metropole europene incluse de UBS în indexul lor, Global Real Estate Bubble Index, prețurile locuințelor sunt supraevaluate. Conform aceluiași studiu, doar în Varșovia, Milano și Madrid, prețurile sunt la un nivel rezonabil.

Datele par să sugereze că Romania, Europa și nu numai se regăsesc într-o bulă speculativă.

Marea îngrijorare este că pe măsură ce economia își va reveni, băncile centrale vor trebui să crească ratele dobânzii, stimulii economici vor fi eliminați, iar companiile vor fi nevoite să înfrunte aceste dificultăți. Rezultatul poate genera falimente și chiar șomaj, iar cumpărătorii de case s-ar putea trezi cu datorii cărora să nu le poată face față. Ca măsură de economisire a banilor, reducerea bruscă a cheltuielilor poate afecta economia în revenire, iar vânzarea locuințelor abia achiziționate crește riscul de apariției a unei bule imobiliare bruște.

Modalitatea de stabilizare a pieței reprezintă încă o necunoscută, iar printre necunoscute se numără și efectele posibile ale acestei stabilizări pentru companii: amploarea falimentelor care vor urma crizei, dacă va fi un val de afaceri neviabile etc – scenarii posibile atunci când guvernele își vor retrage stimulentele economice și pe cele prin care împiedică distrugerea locurilor de muncă, iar băncile centrale vor începe să majoreze dobânzile.

Problema principală pentru piețe și băncile centrale este că bula actuală – care se manifestă în mod important în piața imobiliară, cea mai apropiată și masivă piață în relatie cu bunăstarea oamenilor de rând – a devenit atât de mare încât spargerea ei ar putea să aibă efecte recesionare severe la nivel global.

Preocuparea băncilor centrale rămâne recuperarea post-pandemie. Dar ce spun oamenii din industrie?

În prezent însă, băncile centrale sunt preocupate ca economia să treacă cu bine peste criza pandemică, în condițiile în care există riscul unui val patru al pandemiei. Astfel, perioada cu dobânzi joase și lichiditate multă pompată în piețe va mai dura și pe parcursul anului 2022, fiind șanse mari ca situația actuală vis a vis de evoluția imobiliară să continue cel puțin până la jumătatea anului viitor.

Raportat la situația economică actuală, economistul Nouriel Roubini anunță că ne așteaptă „mama tuturor crizelor”. Însă, întrucât politicile băncilor centrale susțin în continuare piața, nimeni nu poate estima când se va declanșa criza.

De asemenea, investitorul Michael Burry, ajuns faimos după ce a pariat pe prăbușirea pieței imobiliare în anul 2008, spune că „Piața se află în cea mai mare bulă speculativa din toate timpurile”.

Cert este că aceasta datorie enormă, fără precedente istorice, care s-a acumulat până acum, mai ales la nivelul guvernelor, își va găsi o rezolvare care nu se anticipează să fie nici plăcută, nici ușoară pentru consumatori.